中國物流設備網導讀：在零售物業市場受到電商沖擊的同時，工業物業市場卻從中獲益，電商業務迅猛發展，對倉儲的需求也日益增加，市場回暖帶動租金回升。2014年，隨著電商平臺繼續高速增長以及各個平臺對于提升物流速度的需求，預計電商仍將在倉庫繼續布局，這將對倉庫需求構成較強的支撐。

　　珠江新城形成企業集群效應

　　報告指出，寫字樓市場氛圍好轉，第四季度凈吸納量占2013年全年一半。2013年第四季度，受到國內經濟穩定及企業信心提振影響，市場需求較上季度有所好轉。第四季度落成的富力地產分散物權項目富力盈凱廣場及富力盈通大廈，其較高的進駐率使本季度凈吸納量略有回升，達到全年高水平的18萬平方米，約為2013年全年凈吸納量36萬平方米的一半，帶動空置率下降至12.8%，環比下降0.3個百分點。

　　仲量聯行華南區研究部經理曾麗分析指出：“本年度，金融類別及專業服務業企業表現活躍。此外，由于珠江新城的商業配套日趨完善，受到大部分有升級需求或新進駐廣州租戶的青睞。眾多企業陸續進駐，珠江新城形成企業集群效應。”

　　2013年租金止跌回升，資本值增速加快。與前年相比，由于本年度新落成的大廈60%為分散物權項目，對現有業主租金壓力不大，與2012年度相比，2013年度廣州寫字樓全市平均租金止跌回升，全年平均錄得154元/平方米/月，同比增長1.7%。此外，去年度寫字樓平均資本值達36100元/平方米/月，同比增長8.8%，增速較前年同期加快，反映了投資者的投資熱情以及企業自用買家的旺盛需求。

　　曾麗預期2014年寫字樓市場上升勢頭明顯，將走出過去幾年由于需求下滑和供應劇增導致的局面，有望達至供求平衡。預計2014年全年將有24萬平方米新增供應竣工，新增供應以單一業權項目為主，全部集中在珠江新城。2014年供應約為2013年的一半，是自2009年以來少供應的一年，且新增供應的預租率較高，已超過50%。考慮到全市整體空置率將繼續保持下降，而明年新增供應預租率較高，對現有大廈業主的壓力大為減弱，位于天河區、越秀區空置率較低的寫字樓業主的租金叫價能力將增強，而寫字樓項目將持續支撐珠江新城寫字樓的租金上漲。因此，預期明年整體租金保持上升。

　　產業園租金升幅較大

　　市場回暖，產業園租金升幅較大。仲量聯行廣州工業地產部總監張寧指出：“2013年，產業園空置率繼續維持較低水平，但由于受辦公樓市場回暖的帶動以及部分公司為了節約成本搬遷至產業園的帶動，產業園租金出現回暖。”2013年全年產業園租金同比升幅增加至9.0%，比2012年增速上升3.2個百分點，達64.7元/平方米/月。本年度引人注目的成交包括：UC Web在廣電科技園2期租賃16000平方米和中鐵集團在招商金山谷租賃6，500平方米。

　　非保稅倉庫空置率再升，租金增長受壓但仍保持一定增速。張寧表示：“2013年，電子商務蓬勃發展，本年度主要需求均來自于電商平臺，如易迅網，蘇寧和亞馬遜。”2013年倉庫新增供應均為非保稅倉庫，總新增供應約達34萬平方米，至2013年非保稅倉庫總存量達169萬平方米。第四季度新竣工的三個項目中，富力機場兩個非保稅倉庫租賃理想;然而個別新竣工項目剛開始招租，使非保稅倉庫整體空置率提升至7.4%。雖然大量新增供應使租金增長受壓，然而在電商旺盛需求帶動下，2013年平均租金同比增加4.6%，增速仍比2012年提升1.5個百分點，達31元/平方米/月，環比增速為0.9%。

　　2014年，隨著電商平臺繼續高速增長以及各個平臺對于提升物流速度的需求，預計電商仍將在倉庫繼續布局，這將對倉庫需求構成較強的支撐。由于廣州作為華南區域配送中心具有非常大的優勢，許多電商紛紛選擇廣州作為其華南區總部，從而推動未來市場需求上升。預計2014年將約有50萬新增供應竣工，主要為非保稅倉庫，由于這些項目仍未開工，預期竣工時間多為下半年，屆時將有大量新供應同時進入市場。市場對非保稅倉庫需求雖較為旺盛，然而下半年供應較大，預料將推升非保稅倉庫空置率。