導(dǎo)讀：近年來，電商推助物流業(yè)向好向上發(fā)展，在中國經(jīng)濟(jì)市場掀起一陣物流風(fēng)潮。根據(jù)市場需求，物流設(shè)施也漸漸建立健全，物流地產(chǎn)的發(fā)展前景一片利好。近日，五洲與普洛斯簽訂合作協(xié)議，旨在為物流地產(chǎn)發(fā)展謀求更好的發(fā)展空間。
　　
　　“未來我們會將更多重心偏向大型物流商業(yè)中心及大型批發(fā)市場和大型物流中心的結(jié)合。”集團(tuán)主席舒策城在年初業(yè)績會上的一席表態(tài)還言猶在耳，這邊廂五洲已在緊鑼密鼓地落實(shí)之中。
　　　　6月12日，五洲發(fā)布公告稱，公司與普洛斯投資管理(中國)有限公司訂立合作框架協(xié)議，據(jù)此，訂約雙方已同意范圍廣泛的合作，包括開發(fā)及經(jīng)營商業(yè)物流園。
　　
　　在外界看來，五洲轉(zhuǎn)向的背后是傳統(tǒng)商貿(mào)形式日漸沒落的真實(shí)寫照。對此，中投顧問研究員鄭宇潔就指出，此前五洲偏重于商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，現(xiàn)代物流雖然也是其業(yè)務(wù)之一，但占比小，經(jīng)驗(yàn)累積少，而在當(dāng)前電子商務(wù)沖擊之下，傳統(tǒng)商貿(mào)獲利備受擠壓。此番在新型業(yè)務(wù)上尋找盟友，無疑是為了更好的發(fā)展和生產(chǎn)空間。
　　
　　攜手普洛斯
　　
　　就此次五洲與普洛斯的框架協(xié)議可知，其合作范圍包括：于可為雙方創(chuàng)造協(xié)同效益，并且在接近五洲開發(fā)項(xiàng)目或于未來將開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)共同投資建立物流及儲存平臺；利用普洛斯中國在管理物流儲存設(shè)施的專業(yè)，在中國若干城市執(zhí)行合作項(xiàng)目；另外，在其他領(lǐng)域的潛在機(jī)會如“線上線下”商務(wù)，創(chuàng)建額外的配送平臺及財(cái)務(wù)合作。
　　
　　緊隨其后，五洲執(zhí)行總裁趙立東便宣布五洲電子商務(wù)有限公司成立，而該舉也意味著五洲登上電子商務(wù)的“新大陸”。
　　
　　對此，五洲集團(tuán)主席舒策表示，五洲之前在商貿(mào)物流投入較少，目前有意要加大這一板塊的份額，但在專業(yè)度方面尚有欠缺，而選擇跟普洛斯合作看重的是對方在物流地產(chǎn)方面的優(yōu)勢。
　　
　　資料顯示，普洛斯目前是大的“物流地產(chǎn)”和工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，資產(chǎn)管理規(guī)模超過334億美元，并且其在中國擁有及管理148個物流園，遍布中國34個城市。另悉，普洛斯物業(yè)均策略性地設(shè)于主要物流樞紐、工業(yè)區(qū)及城市配送中心，遍及北京、上海、廣州、成都、西安等城市。
　　
　　事實(shí)上，與普洛斯合作開發(fā)及經(jīng)營商業(yè)物流園僅是五洲布局商貿(mào)物流全產(chǎn)業(yè)鏈棋局中的一步。
　　
　　“我們現(xiàn)在是希望在商貿(mào)物流方面形成一個全產(chǎn)業(yè)鏈，將電子商務(wù)、商貿(mào)、物流、配送結(jié)合在一起。”舒策城介紹。
　　
　　但在中投顧問研究員鄭宇潔看來，五洲轉(zhuǎn)型的背后是傳統(tǒng)商貿(mào)的盈利空間受擠壓，在大物流蓬勃發(fā)展的時代，無疑需要更好的發(fā)展和生產(chǎn)空間。“雖然早前涉足過現(xiàn)代物流，但其專業(yè)運(yùn)營物流地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)較少。而此次"牽手"普洛斯，可以給予五洲管理支持和經(jīng)驗(yàn)。”
　　
　　合作邏輯
　　
　　除卻對管理及經(jīng)驗(yàn)的“嫁接”需求，國外物流地產(chǎn)企業(yè)*的融資支持機(jī)制亦是國內(nèi)企業(yè)合作之時所看重的。
　　
　　對此，舒策城也直言，這是合作的一個方面，畢竟普洛斯的融資成本會相對低一點(diǎn)。
　　
　　據(jù)悉，以普洛斯、嘉民、豐樹為代表的一批外資物流地產(chǎn)商背后無不擁有強(qiáng)大的金融杠桿支撐，其能夠通過境外資產(chǎn)打包、REITs等金融渠道對接資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)資本市場融資，快速有效地解決資金問題，而國內(nèi)的資金并沒有國外這么完善的進(jìn)出機(jī)制。并且外資物流地產(chǎn)商還能爭取到一些國內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)的資本支持。
　　
　　而對于資金沉淀要求較高的物流地產(chǎn)來講，若能在資金上得到紓壓，至少能讓投資者較有安全感。
　　
　　然而，鄭宇潔也指出，作為合作一方的五洲也并不是完全坐收利好。其分析稱，五洲在商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園開發(fā)上有優(yōu)勢，其在全國合適地點(diǎn)布局，擁有本土優(yōu)勢，拿地也相對容易。
　　
　　事實(shí)或也如此，有分析就指出，隨著可供出讓的土地指標(biāo)日益稀缺，即便是外資巨頭普洛斯也越來越難拿到大體量的工業(yè)用地。
　　
　　另外值得注意的是，即便學(xué)步普洛斯，“物流地產(chǎn)”模式也并非毫無風(fēng)險。相關(guān)分析稱，普洛斯“物流地產(chǎn)”模式資金投入量大，回報時間長，一般在10年左右，更為重要的是倉庫空置對于該模式影響巨大。
　　
　　據(jù)了解，在國外，一個物流設(shè)施空置率必須控制在5%以內(nèi)才能保持10%的回報，如果空置率達(dá)到15%，就難以獲得利潤。而目前國內(nèi)物流倉庫一般使用率只有60%到70%。由此看來，擁有強(qiáng)大的客戶資源才是實(shí)現(xiàn)“物流地產(chǎn)”模式盈利的基礎(chǔ)。
　　
　　事實(shí)上，物流地產(chǎn)的難點(diǎn)也正在于尋找客戶，畢竟物流地產(chǎn)的業(yè)主是企業(yè)，如果企業(yè)不認(rèn)可，未來空置率將對資產(chǎn)形成壓力。
　　
　　而對五洲而言，要在開發(fā)及經(jīng)營商業(yè)物流園路上走得更遠(yuǎn)，經(jīng)驗(yàn)、資金和客戶資源都是其勢必要面對的問題。