導讀：一年一度的“雙11”電商大戰剛剛過去，人們卻由此關注到了背后的物流地產租金和售價的快速上升。有分析認為，受電商快速發展等因素影響，近5年間上海倉儲用地的投資價值已經超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為*的不動產投資資產。根據戴德梁行的統計，過去5年，上海倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲。

　　實際上，物流倉儲物業租金上漲的背后，是國內外金融資本正在大規模流入這一領域，推動了倉儲用地需求在短期內快速上升。作為長江經濟帶的“”和黃金水道的出海口，上海成了眾多電商企業的必爭之地，物流地產價格正在不斷上漲。在未來的三到五年時間內，上海倉儲物業的開發有望迎來“黃金時代”。

　　倉儲用地需求旺盛

　　如今，物流地產開發成為炙手可熱的產業。黑石、凱雷、平安等金融大鱷對用于倉儲、物流功能的開發項目和土地虎視眈眈，開始對物流地產加大投入。

　　戴德梁行董事、中國區工業和物流地產部主管蘇智淵表示，物流地產的開發主體有三類。類是專業性開發商;第二類往往是從房產行業上下游轉換而來，如物流企業轉型或者商業地產開發商擴大業務范圍;第三類是純粹的政府行為。而上海正是這三類物流地產開發主體的必爭之地，金融資本在物流地產領域的全面布局，將助推上海倉儲用地價格上漲。

　　由于上海城市外擴難度大，土地資源非常緊俏，市面上出現了部分企業囤積土地等待升值現象。目前上海倉儲用地主要集中在各大工業開發區，一手土地出讓數量在過去幾年中不斷下降。隨著中國的物流地產更加市場化，越來越多的第三方開發商進行市場化運作，市場供需都呈現出蓬勃向上的發展態勢，地價或將持續上漲。據了解，當前上海倉儲用地的需求主要來自兩類企業，一類以擁有高附加值或者對土地價格不敏感的制造企業為主;第二類是物流地產投資商，這類地產商目前對倉儲用地的需求非常旺盛。

　　房地產專家蔡為民認為，目前外環內的物流倉儲用地憑借其優越的區位條件，擁有很大的升值空間，但是由于土地變性要求彌補的差價較高，因此很多企業將自有資產用于倉儲和辦公出租，未來這部分企業囤積的土地或將升值。

　　自貿區受關注

　　另外，上海倉儲用地需求迅速上升，也與*出臺長江經濟帶規劃后，上海航運中心的地位進一步提升有關。

　　今年九月，《*關于依托黃金水道推動長江經濟帶發展的指導意見》(以下簡稱《意見》)和《長江經濟帶綜合立體交通走廊規劃(2014-2020年)》(以下簡稱《規劃》)兩份文件正式對外公布。《意見》提到，要充分發揮上海大都市的作用，加快金融、航運、貿易中心建設。隨著上海加快建設物流航運中心，物流基礎設施建設整體升級，這也使得今年上海物流地產市場進一步升溫。

　　根據《規劃》，預計到2020年，長江經濟帶貨運量將達到270億噸。據統計，2013年上海全年貨運量為9.15億噸，其中上海港貨物吞吐量完成7.76 億噸，如果按照年增長率6%測算的話，到2020年，上海貨運總量將達到13.76億噸，上海港貨物吞吐量將達到11.66億噸。

　　蔡為民表示，隨著長江經濟帶綜合立體交通走廊規劃的出爐，未來三到五年內物流地產仍將受到熱捧，其中自貿區內倉儲用地價值的提升值得關注。目前，自貿區內80%的土地為工業用地，而外高橋(600648,股吧)作為上海自貿區的地產大亨，土地儲備豐富，如果這些土地被用于倉儲物流設備，地塊的潛在價值巨大。

　　外高橋2013年年報披露，公司在自貿區已建物業325萬平方米，在建物業建筑面積140萬平方米，未建物業建筑面積384萬平方米，同時其母公司外高橋集團還擁有外高橋保稅區500多萬平方米土地儲備，子公司重點發展第三方物流和危險品物流，在保稅區內已經擁有5.2萬平方米的專業倉庫、1.5萬平方米的露天堆場。

　　與自貿區發展類似的黃金地區還有臨港地區。臨港物流產業發展蒸蒸日上，不少上市公司囤積的土地資產價值存在被低估的可能性。

　　資本逐利或存風險

　　其實，不僅僅是上海，各地的物流地產都處在蓬勃發展期。近年來，隨著京津“半小時經濟圈”的步伐不斷加快，地處京津間的武清區就吸引了大型電商企業物流基地“安家落戶”。早在2012年，總投資30億元的阿里巴巴、總投資4億元的當當網、總投資20億元的亞馬遜等重點項目就已開建。

　　業內人士分析，目前來看物流成本占到電商毛利的3%~5%，如果區域性物流基地建成后，可以將綜合物流成本壓縮至2%~4%。北去北京(樓盤)市區30公里，距首都機場65公里，南去天津(樓盤)市區60公里，距離天津機場75公里，距離天津新港105公里，正是如此便捷的商業“要塞”吸引了大型電商企業紛紛落戶武清。

　　不過，和住宅市場不同的是，物流地產領域已有大批外資大鱷提前布局。比如分析人士指出，上海倉儲用地市場三到五年內呈現向好態勢，但隨著大量資本進入，可能會導致市場過熱，從而積蓄一定的風險。

　　由于市場行情和宏觀經濟運行情況的變化，倉儲用地價格的也存在變化周期，上一波行情是2000年到2008年，金融危機之后一兩年后走出低谷，而此波行情估計還有三到五年的發展趨勢，之后增速將會逐步放緩。

　　此外，從嚴格意義上來講，物流地產屬于倉儲用地，但是在實際操作過程中，工業用地和倉儲用地的界限比較模糊，隨著產業融合程度的加深，部分企業因為自身功能需求，自建廠房不用于生產制造，而用于倉儲物流，雖然目前來講這種方式是可操作的，但是土地性質的模糊可能會在將來給企業帶來麻煩。