住宅、商業(yè)地產(chǎn)在中國野蠻生長之際，工業(yè)地產(chǎn)猶如一匹黑馬，正在悄然崛起。它的出現(xiàn)，將給經(jīng)濟帶來多大的加速度?城鎮(zhèn)化和電子商務將給工業(yè)地產(chǎn)帶來多大空間?

　　在澳大利亞上市的工業(yè)地產(chǎn)巨頭嘉民集團（Goodman Group）中國區(qū)運營總經(jīng)理黃煒近日在接受記者專訪時介紹，“中國倉庫的面積相當大，但符合標準的倉庫不會超過1500萬平方米。以去年的數(shù)據(jù)，每個單位GDP所攤到的倉儲設施面積來看，中國是美國的二十分之一。如果要達到美國四分之一，還有5倍的空間。”

　　截至2012年底，嘉民集團總資產(chǎn)220億美元。按嘉民方面去年6月對媒體披露的數(shù)據(jù)，中國投資有限責任公司（中投）曾持有嘉民18.2%的股權，為大股東。不過，中投已部分退出并大有斬獲。新資料顯示，中投眼下持有嘉民9.9%股權。

　　電商商機?

　　目前，工業(yè)地產(chǎn)主要分為物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩大塊。

　　“嘉民在中國投資的主要是物流地產(chǎn)。”黃煒稱，這個行業(yè)不能算中國政府認定的房地產(chǎn)行業(yè)，一般把它劃到現(xiàn)代服務業(yè)，是給物流提供基礎設施的一個行業(yè)。

　　有機構報告稱，中國沿海發(fā)達地區(qū)的物流地產(chǎn)正處供不應求狀態(tài)。

　　“上海、北京這幾年每年工業(yè)用地的價格漲幅都是20%、30%、50%，甚至是翻一番。”黃煒指出，沿海發(fā)達城市經(jīng)過幾十年發(fā)展，土地資源漸漸短缺。自2005年開始，工業(yè)用地也要申請土地指標，采取招拍掛方式，這在某種程度上加劇了供應不足。

　　另一方面，除了進口量上升導致港口倉庫需求旺盛，中國的消費升級提升了倉儲需求。

　　“這兩三年電子商務的快速發(fā)展，使得貨物的交付距離和數(shù)量又有爆炸性的增長。”黃煒說。

　　在此背景下，不少電商平臺開始打造物流系統(tǒng)。比如，京東投資的亞洲1號體系，蘇寧計劃未來3年投資220億元打造60個區(qū)域物流終端。

　　但在黃煒看來，上述物流體系更多是出于自用的考慮。“我不能說它在做工業(yè)地產(chǎn)，因為不是通過它的資產(chǎn)在*，是依托資產(chǎn)靠電子商務來*。這就像百貨公司造百貨大樓來賣貨，你不能說百貨公司就是開發(fā)房地產(chǎn)的，資產(chǎn)是自用的。”

　　主打定制模式

　　嘉民集團2005年以定制模式，踏入中國市場。

　　“單，是和當時的金鷹簽約，在上海康橋定制5.6萬平方米的華東區(qū)分配中心。”黃煒介紹，嘉民在境外的業(yè)務，絕大部分都是定制的。國外的商業(yè)環(huán)境比較穩(wěn)定，客戶兩三年前就告知三年后要多大的倉庫，嘉民負責定制。

　　“進入中國后，一開始還是秉承這個理念。有客戶就定制，沒客戶就不開發(fā)或者說連地都不買。但是，國內(nèi)土地的供應流程和境外不一樣，之前和當?shù)卣炓粋€土地出讓協(xié)議就可以，2005年之后招拍掛還要申請土地指標。也就是說，甲方跟我要倉庫時，我如果沒有地，就不能保證按時把倉庫造好交到他手里。這時候就必須先去拿地，拿好地后再去和客戶談，要幫他們做定制。拿地后，如果客戶還不能承諾，就開發(fā)我們公司標準的倉庫。

　　黃煒介紹，嘉民的倉庫是圍繞通用的“貨物處理系統(tǒng)”（MHS：Material Handling System）去做標準化設計。

　　“目前為止，嘉民造好的倉庫中，70%～80%都是定制的;在建項目中有70%也是定制。”黃煒認為，目前中國市場多以標準倉庫為主，但未來，中國倉庫定制的比例會提高。

　　黃煒還提到，相比國外，國內(nèi)倉儲租約的期限略短。黃煒說，與住宅和商業(yè)地產(chǎn)不同，工業(yè)地產(chǎn)客戶的生產(chǎn)連續(xù)性要求使得租約簽得較長，國外工業(yè)地產(chǎn)的租約一般是5到8年。國內(nèi)一般是3至5年。

　　10億美元物流基金

　　在華尋覓擴張機會

　　針對中國市場，嘉民旗下有一只10億美元的基金——嘉民中國物流基金。

　　據(jù)介紹，該基金成立于2009年，由嘉民和加拿大養(yǎng)老金計劃投資委員會共同出資，主要在中國內(nèi)地的*投資物流物業(yè)。截至2012年6月30日，嘉民中國物流基金已在上海、北京、天津、昆山、成都及蘇州投資了12個物流項目。

　　“我們還希望繼續(xù)擴張，吸收好的項目。公司在很多地區(qū)也有鎖定的項目，未來會一個個放到這個籃子中。現(xiàn)在還是以自己買地開發(fā)為主。”黃煒透露，嘉民在境內(nèi)目前還沒有成立基金的計劃。

　　“租金回報率會比辦公樓要高一些。”黃煒表示，像上海這樣投資相較穩(wěn)定的地區(qū)租金回報率在7%左右，風險比較高的場所為9%。

　　黃煒表示，嘉民在中國有80多萬平方米的成熟物業(yè)，有40多萬平方米的面積正在施工，預計以后每年還要開發(fā)80萬-100萬平方米物業(yè)。

　　“優(yōu)先選擇在一線城市拿地，是因為靠近消費中心，更多的是做一些城市配送。”黃煒說。

　　在黃煒看來，中國現(xiàn)在仍是世界工廠，低端的制造業(yè)在外遷，中的制造業(yè)在增長。生產(chǎn)產(chǎn)品的附加值要比原來高很多。“比如說，低端玩具、電子產(chǎn)品的附加值比較低，不會用我們公司開發(fā)的倉庫。”